បញ្ហា (The Problem)៖ ឯកសារនេះវិភាគពីភាពខ្វះចន្លោះនៃបទប្បញ្ញត្តិច្បាប់បច្ចុប្បន្នរបស់ប្រទេសវៀតណាម (ច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ២០១៣) ទាក់ទងនឹងការបែងចែកដីធ្លី និងការជួលដីសម្រាប់គម្រោងវិនិយោគ ដែលបណ្តាលឱ្យមានបញ្ហាដូចជាការបោះបង់ប្រាក់កក់ដេញថ្លៃ និងតម្លៃដីរដ្ឋមិនសមស្របនឹងទីផ្សារ។
វិធីសាស្ត្រ (The Methodology)៖ អ្នកនិពន្ធប្រើប្រាស់ការវិភាគផ្លូវច្បាប់ និងការវាយតម្លៃស្ថានភាពអនុវត្តជាក់ស្តែង ដើម្បីកំណត់បញ្ហាប្រឈម និងស្នើដំណោះស្រាយឆ្ពោះទៅរកការកែទម្រង់ច្បាប់។
លទ្ធផលសំខាន់ៗ (The Verdict)៖
| វិធីសាស្ត្រ (Method) | គុណសម្បត្តិ (Pros) | គុណវិបត្តិ (Cons) | លទ្ធផលគន្លឹះ (Key Result) |
|---|---|---|---|
| Current Framework (Land Law 2013) យន្តការច្បាប់បច្ចុប្បន្ន (ច្បាប់ភូមិបាលវៀតណាមឆ្នាំ២០១៣) |
មានក្របខណ្ឌជាមូលដ្ឋានសម្រាប់ការបែងចែក និងជួលដីធ្លីពីរដ្ឋទៅឱ្យអ្នកវិនិយោគ។ | ការកំណត់តម្លៃដីពីរដ្ឋមានកម្រិតទាប (ត្រឹម២០-៣០% នៃតម្លៃទីផ្សារ) និងលក្ខខណ្ឌដេញថ្លៃធូររលុងដែលបណ្តាលឱ្យមានការបោះបង់ប្រាក់កក់។ | មានករណីបោះបង់ប្រាក់កក់ធំៗ (ឧទាហរណ៍ ករណី ទីក្រុង Thu Thiem ២៤,០០០ ប៊ីលានដុង) និងភាពយឺតយ៉ាវក្នុងការរំដោះទីតាំងដោយសារវិវាទសំណង។ |
| Proposed Market-Based & Strict Legal Framework យន្តការស្នើឡើង (ផ្អែកលើទីផ្សារ និងច្បាប់តឹងរ៉ឹង) |
ផ្តល់សំណងយុត្តិធម៌ដល់ប្រជាជន ទប់ស្កាត់ការរៀបចំការដេញថ្លៃ និងទាក់ទាញអ្នកវិនិយោគបរទេសដោយសុវត្ថិភាព។ | ទាមទារឱ្យមានក្រុមប្រឹក្សាវាយតម្លៃឯករាជ្យ និងយន្តការត្រួតពិនិត្យដ៏ស្មុគស្មាញពីស្ថាប័នពាក់ព័ន្ធ។ | រំពឹងថានឹងបង្កើនតម្លាភាព ពន្លឿនគម្រោងវិនិយោគ និងជំរុញទីផ្សារអចលនទ្រព្យទេសចរណ៍តាមរយៈកម្មវិធីទិដ្ឋាការរយៈពេលវែង (ដូចជាគោលនយោបាយ MM2H)។ |
ការចំណាយលើធនធាន (Resource Cost)៖ ដោយសារឯកសារនេះជាការស្រាវជ្រាវផ្នែកច្បាប់ និងគោលនយោបាយ វាមិនទាមទារធនធានបច្ចេកវិទ្យាស្មុគស្មាញឡើយ ប៉ុន្តែទាមទារទិន្នន័យជាក់ស្តែង និងចំណេះដឹងផ្នែកច្បាប់។
ការសិក្សានេះពឹងផ្អែកទាំងស្រុងលើបរិបទច្បាប់ និងទីផ្សារអចលនទ្រព្យរបស់ប្រទេសវៀតណាម ជាពិសេសបញ្ហានៅតំបន់ Thu Thiem និង Da Nang។ បើទោះបីជាវៀតណាមមានប្រព័ន្ធកម្មសិទ្ធិដីធ្លីជាកម្មសិទ្ធិរបស់រដ្ឋ (State-owned) ខណៈកម្ពុជាអនុវត្តកម្មសិទ្ធិឯកជន (Private ownership) ក៏ដោយ ក៏ប្រទេសទាំងពីរប្រឈមនឹងបញ្ហាស្រដៀងគ្នាក្នុងការគ្រប់គ្រងសម្បទានដីធ្លី ការវាយតម្លៃសំណង និងការគ្រប់គ្រងអ្នកវិនិយោគបរទេស។
បទពិសោធន៍ពីការបរាជ័យ និងដំណោះស្រាយរបស់វៀតណាម មានតម្លៃយ៉ាងខ្លាំងសម្រាប់កម្ពុជាក្នុងការកែលម្អច្បាប់វិនិយោគ និងការគ្រប់គ្រងដីធ្លីរបស់ខ្លួន។
ការរៀនសូត្រពីចន្លោះប្រហោងនៃច្បាប់វៀតណាម ជួយឱ្យកម្ពុជាអាចពង្រឹងយន្តការច្បាប់របស់ខ្លួន ជាពិសេសច្បាប់ភូមិបាល ដើម្បីទាក់ទាញការវិនិយោគប្រកបដោយចីរភាព និងការពារផលប្រយោជន៍ប្រជាជនក្នុងស្រុក។
ដើម្បីអនុវត្តតាមការសិក្សានេះ និស្សិតគួរអនុវត្តតាមជំហានខាងក្រោម៖
| ពាក្យបច្ចេកទេស | ការពន្យល់ជាខេមរភាសា (Khmer Explanation) | និយមន័យសាមញ្ញ (Simple Definition) |
|---|---|---|
| Land allocation | ជានីតិវិធីផ្លូវច្បាប់ដែលរដ្ឋ (ក្នុងនាមជាម្ចាស់កម្មសិទ្ធិដីធ្លីតំណាងឱ្យប្រជាជន) ប្រគល់សិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លីទៅឱ្យបុគ្គល ឬស្ថាប័នដើម្បីអនុវត្តគម្រោងវិនិយោគ ដោយមានឬគ្មានការគិតថ្លៃប្រើប្រាស់ដី។ | ដូចជាម្ចាស់ផ្ទះប្រគល់ដីឱ្យយើងមើលថែនិងអភិវឌ្ឍដោយមានកិច្ចសន្យាផ្លូវច្បាប់។ |
| Land renting | គឺជាការដែលរដ្ឋសម្រេចផ្តល់សិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីដល់ស្ថាប័ន ឬបុគ្គល តាមរយៈកិច្ចសន្យាជួលដី ដោយតម្រូវឱ្យអ្នកជួលបង់ប្រាក់ឈ្នួលប្រចាំឆ្នាំ ឬបង់រុំាម្តងសម្រាប់គម្រោងអាជីវកម្ម។ | ដូចជាយើងជួលតូបនៅផ្សារដើម្បីលក់ដូរ ដោយត្រូវបង់ថ្លៃឈ្នួលឱ្យម្ចាស់ផ្សារ (រដ្ឋ) ជារៀងរាល់ខែ ឬឆ្នាំ។ |
| Land use right auction | ជាដំណើរការប្រកួតប្រជែងជាសាធារណៈដើម្បីដណ្តើមសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីពីរដ្ឋ ដោយអ្នកដែលហ៊ានឱ្យតម្លៃខ្ពស់ជាងគេនឹងទទួលបានសិទ្ធិនេះ ដើម្បីការពារអំពើពុករលួយនិងបង្កើនចំណូលរដ្ឋ។ | ដូចជាការដេញថ្លៃទិញវត្ថុមានតម្លៃ អ្នកណាហ៊ានឱ្យលុយច្រើនជាងគេ អ្នកនោះបានសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីនោះ។ |
| Property valuation / Land pricing | ជានីតិវិធីនៃការប៉ាន់ស្មាននិងកំណត់តម្លៃដីធ្លីដោយភ្នាក់ងាររដ្ឋ ដើម្បីយកជាមូលដ្ឋានក្នុងការគណនាពន្ធដី ថ្លៃឈ្នួល ឬប្រាក់សំណងនៅពេលរដ្ឋដកហូតដីយកមកវិញ។ | ដូចជាការវាយតម្លៃតម្លៃរថយន្តមួយទឹកមុននឹងលក់ ដើម្បីដឹងថាគួរលក់ឬសងលុយក្នុងតម្លៃប៉ុន្មានទើបសមរម្យ។ |
| Tourist real estate | ជាប្រភេទអចលនទ្រព្យដែលបម្រើឱ្យវិស័យទេសចរណ៍ ដូចជាសណ្ឋាគារខុនដូ (Condotel) ឬផ្ទះល្វែងពាណិជ្ជកម្ម (Shophouse) ដែលត្រូវបានទិញសម្រាប់ការវិនិយោគដាក់ជួលបន្ត។ | ដូចជាការទិញបន្ទប់សណ្ឋាគារទុកជាកម្មសិទ្ធិខ្លួនឯង ហើយអនុញ្ញាតឱ្យសណ្ឋាគារជួលវាឱ្យភ្ញៀវទេសចរដើម្បីចែកប្រាក់ចំណេញគ្នា។ |
| Condotel | ជាទម្រង់អចលនទ្រព្យកាត់គ្នា រវាងខុនដូ (Condo) និងសណ្ឋាគារ (Hotel) ដែលម្ចាស់អាចស្នាក់នៅផង និងអាចដាក់ចូលក្នុងប្រព័ន្ធគ្រប់គ្រងសណ្ឋាគារដើម្បីជួលយកប្រាក់ចំណេញផង។ | ដូចជាផ្ទះល្វែងដែលយើងទិញហើយ តែមានក្រុមហ៊ុនមកជួយរៀបចំនិងជួលឱ្យភ្ញៀវទេសចរដូចសណ្ឋាគារអញ្ចឹង។ |
| Site clearance and compensation | ជាដំណើរការដែលរដ្ឋទាមទារដីពីប្រជាជនមកវិញសម្រាប់គម្រោងអភិវឌ្ឍន៍សាធារណៈ ដោយត្រូវផ្តល់សំណងជាប្រាក់ ឬជាដីថ្មី រួមទាំងការគាំទ្រការតាំងទីលំនៅថ្មី។ | ដូចជារដ្ឋសុំទិញផ្ទះយើងដើម្បីធ្វើផ្លូវធំ ហើយសងលុយយើងវិញដើម្បីឱ្យយើងអាចទៅទិញផ្ទះថ្មីរស់នៅបាន។ |
អត្ថបទដែលបានបោះពុម្ពនៅលើ KhmerResearch ដែលទាក់ទងនឹងប្រធានបទនេះ៖
ប្រធានបទ និងសំណួរស្រាវជ្រាវដែលទាក់ទងនឹងឯកសារនេះ ដែលអ្នកអាចស្វែងរកបន្ថែម៖
