បញ្ហា (The Problem)៖ អត្ថបទនេះវិភាគពីឧបសគ្គផ្លូវច្បាប់ក្នុងច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ ២០១៣ របស់ប្រទេសវៀតណាម ទាក់ទងនឹងការចាត់ចែងបំណុលអាក្រក់ដែលធានាដោយសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លីនៅក្នុងគម្រោងអចលនទ្រព្យដោយក្រុមហ៊ុនគ្រប់គ្រងទ្រព្យសកម្ម (VAMC)។
វិធីសាស្ត្រ (The Methodology)៖ ការសិក្សានេះប្រើប្រាស់វិធីសាស្ត្រវិភាគច្បាប់ដើម្បីវាយតម្លៃភាពមិនស៊ីសង្វាក់គ្នារវាងច្បាប់ភូមិបាល ច្បាប់រដ្ឋប្បវេណី និងសេចក្តីសម្រេចរបស់រដ្ឋសភាស្តីពីការដោះស្រាយបំណុល។
លទ្ធផលសំខាន់ៗ (The Verdict)៖
| វិធីសាស្ត្រ (Method) | គុណសម្បត្តិ (Pros) | គុណវិបត្តិ (Cons) | លទ្ធផលគន្លឹះ (Key Result) |
|---|---|---|---|
| Current Legal Framework (Land Law 2013) ក្របខ័ណ្ឌច្បាប់បច្ចុប្បន្ន (ច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ ២០១៣ និងសេចក្តីសម្រេច ៤២/២០១៧) |
មានការគាំទ្រខ្លះៗពីសេចក្តីសម្រេច ៤២/២០១៧ ក្នុងការដោះស្រាយបំណុលអាក្រក់របស់ស្ថាប័នឥណទាន និងអនុញ្ញាតឱ្យបង្កើតក្រុមហ៊ុនគ្រប់គ្រងទ្រព្យសកម្ម (VAMC)។ | VAMC ជាស្ថាប័នសេដ្ឋកិច្ច មិនមែនជាស្ថាប័នឥណទាន ដូច្នេះមិនមានសិទ្ធិស្របច្បាប់ក្នុងការទទួលសិទ្ធិបញ្ចាំដីធ្លីទេ។ ម្យ៉ាងទៀត ច្បាប់មិនអនុញ្ញាតឱ្យផ្ទេរសិទ្ធិគម្រោងអចលនទ្រព្យដែលមិនទាន់សាងសង់ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធរួចរាល់នោះទេ។ | គម្រោងអចលនទ្រព្យជាប់គាំង VAMC មិនអាចលក់ឡាយឡុងទ្រព្យបញ្ចាំដើម្បីរំដោះបំណុលអាក្រក់បាន។ |
| Proposed Legal Framework (Amended Land Law) ក្របខ័ណ្ឌច្បាប់ដែលបានស្នើឡើង (វិសោធនកម្មច្បាប់ភូមិបាល) |
អនុញ្ញាតឱ្យស្ថាប័នសេដ្ឋកិច្ច (ដូចជា VAMC) និងស្ថាប័នទិញលក់បំណុលផ្សេងទៀតអាចទទួលបញ្ចាំសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លី និងបន្ធូរបន្ថយលក្ខខណ្ឌផ្ទេរសិទ្ធិសម្រាប់គម្រោងដែលមិនទាន់បញ្ចប់ការសាងសង់។ | ទាមទារឱ្យមានការកែទម្រង់ច្បាប់ស៊ីជម្រៅ ការអនុម័តពីរដ្ឋសភា និងយន្តការត្រួតពិនិត្យតឹងរ៉ឹងដើម្បីជៀសវាងការកេងប្រវ័ញ្ចលើការទិញលក់ដីធ្លី។ | ជួយរំដោះបំណុលអាក្រក់បានឆាប់រហ័ស ផ្តល់ចរន្តសាច់ប្រាក់ដល់ប្រព័ន្ធធនាគារ និងជួយសង្គ្រោះទីផ្សារអចលនទ្រព្យដែលកំពុងជាប់គាំង។ |
ការចំណាយលើធនធាន (Resource Cost)៖ ឯកសារនេះមិនបានបញ្ជាក់ពីការចំណាយលើធនធានបច្ចេកវិទ្យាទេ ដោយសារវាជាការសិក្សាផ្នែកច្បាប់ តែវាទាមទារនូវការគាំទ្រផ្នែកគោលនយោបាយ និងការធ្វើវិសោធនកម្មច្បាប់ជាបន្ទាន់។
ការសិក្សានេះផ្តោតទាំងស្រុងលើក្របខ័ណ្ឌច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ ២០១៣ របស់ប្រទេសវៀតណាម និងសកម្មភាពដោះស្រាយបំណុលរបស់ក្រុមហ៊ុន VAMC។ សម្រាប់ប្រទេសកម្ពុជា វាមានសារៈសំខាន់ក្នុងការស្វែងយល់ពីរបៀបដែលប្រទេសជិតខាងដោះស្រាយបញ្ហាបំណុលអាក្រក់ក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យ ដើម្បីជាមេរៀនសម្រាប់រៀបចំច្បាប់ទប់ទល់នឹងវិបត្តិស្រដៀងគ្នានេះ។
ការសិក្សានេះមានប្រយោជន៍ខ្លាំងសម្រាប់ប្រទេសកម្ពុជា ក្នុងការរៀបចំយន្តការផ្លូវច្បាប់ដើម្បីដោះស្រាយវិបត្តិបំណុលអាក្រក់ក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យដែលកំពុងកើនឡើង។
ជារួម បទពិសោធន៍របស់វៀតណាមគឺជាមេរៀនដ៏សំខាន់មួយសម្រាប់កម្ពុជាក្នុងការធ្វើសមកាលកម្មរវាងច្បាប់គ្រប់គ្រងដីធ្លី និងច្បាប់ហិរញ្ញវត្ថុ ដើម្បីជៀសវាងការជាប់គាំងនៃលំហូរសាច់ប្រាក់នៅក្នុងសេដ្ឋកិច្ចជាតិ។
ដើម្បីអនុវត្តតាមការសិក្សានេះ និស្សិតគួរអនុវត្តតាមជំហានខាងក្រោម៖
| ពាក្យបច្ចេកទេស | ការពន្យល់ជាខេមរភាសា (Khmer Explanation) | និយមន័យសាមញ្ញ (Simple Definition) |
|---|---|---|
| Vietnam Asset Management Company (VAMC) | ជាក្រុមហ៊ុនរដ្ឋពិសេសមួយនៅប្រទេសវៀតណាម ដែលបង្កើតឡើងដើម្បីទិញយកបំណុលអាក្រក់ពីស្ថាប័នឥណទាន និងចាត់ចែងលក់ទ្រព្យបញ្ចាំដើម្បីជួយស្ដារស្ថិរភាពប្រព័ន្ធហិរញ្ញវត្ថុជាតិ។ | ដូចជា "មន្ទីរពេទ្យសង្គ្រោះបន្ទាន់" មួយដែលទទួលទិញយក "ជំងឺបំណុល" ពីធនាគារ ដើម្បីជួយឱ្យធនាគារមានសុខភាពហិរញ្ញវត្ថុល្អឡើងវិញ។ |
| bad debts | ឥណទាន ឬប្រាក់កម្ចីដែលអតិថិជនមិនមានលទ្ធភាពសងត្រឡប់មកវិញតាមកាលកំណត់ ដែលធ្វើឱ្យធនាគារ ឬស្ថាប័នហិរញ្ញវត្ថុប្រឈមនឹងការខាតបង់យ៉ាងធ្ងន់ធ្ងរ។ | ដូចជាលុយដែលយើងឱ្យមិត្តភក្តិខ្ចី ហើយដឹងច្បាស់ថាមិត្តភក្តិនោះគ្មានលុយ ឬគ្មានបំណងសងយើងវិញទេ។ |
| land use rights | សិទ្ធិស្របច្បាប់ដែលរដ្ឋប្រគល់ឱ្យបុគ្គល ឬស្ថាប័នណាមួយក្នុងការកាន់កាប់ និងប្រើប្រាស់ដីធ្លី (ដោយសារនៅប្រទេសវៀតណាម រដ្ឋជាម្ចាស់កម្មសិទ្ធិផ្តាច់មុខលើដីធ្លីទាំងអស់)។ | ដូចជាការជួលដីពីរដ្ឋក្នុងរយៈពេលយូរអង្វែង (ឧទាហរណ៍ ៥០ឆ្នាំ) ដែលអ្នកមានសិទ្ធិសាងសង់ ឬលក់សិទ្ធិនេះបន្ត តែអ្នកមិនមែនជាម្ចាស់ដី១០០%ទេ។ |
| mortgagee | ស្ថាប័ន ឬបុគ្គល (ជាទូទៅគឺធនាគារ ឬស្ថាប័នឥណទាន) ដែលទទួលយកទ្រព្យបញ្ចាំពីអ្នកខ្ចី ដើម្បីទុកជាការធានាថាអ្នកខ្ចីនឹងសងប្រាក់កម្ចីត្រឡប់មកវិញ។ | ដូចជាម្ចាស់ហាងបញ្ចាំ ដែលទទួលទុកខ្សែកមាសរបស់យើង ដើម្បីធានាថាយើងនឹងយកលុយមកសងគាត់វិញ។ |
| collateral assets | ទ្រព្យសម្បត្តិដែលមានតម្លៃ (ដូចជាដីធ្លី ផ្ទះ អគារពាណិជ្ជកម្ម) ដែលត្រូវបានដាក់បញ្ចាំនៅស្ថាប័នហិរញ្ញវត្ថុ ដើម្បីធានាលើការសងបំណុល ហើយអាចត្រូវរឹបអូសបើសិនជាគ្មានការសង។ | ដូចជារបស់មានតម្លៃដែលយើងដាក់បញ្ចាំទុកនៅកន្លែងគេ បើមិនមានលុយលោះទេ របស់នោះនឹងធ្លាក់ទៅជាកម្មសិទ្ធិរបស់អ្នកឱ្យខ្ចី។ |
| auctioning | ដំណើរការលក់ទ្រព្យសម្បត្តិ (ជាពិសេសទ្រព្យដែលរឹបអូសបានពីការមិនសងបំណុល) ជាសាធារណៈ ដោយអ្នកណាហ៊ានឱ្យថ្លៃខ្ពស់ជាងគេ នឹងក្លាយជាម្ចាស់ទ្រព្យនោះ។ | ដូចជាការប្រកួតប្រជែងតថ្លៃគ្នានៅទីសាធារណៈ អ្នកណាស្រែកឱ្យលុយច្រើនជាងគេ អ្នកនោះឈ្នះបានរបស់នោះយកទៅ។ |
| economic organization | នីតិបុគ្គល ឬក្រុមហ៊ុនដែលធ្វើអាជីវកម្មដើម្បីស្វែងរកប្រាក់ចំណេញ ដែលតាមច្បាប់វៀតណាម ស្ថាប័នទាំងនេះមានសិទ្ធិអំណាចផ្លូវច្បាប់ខុសពីស្ថាប័នឥណទាន (ធនាគារ) ក្នុងការទទួលបញ្ចាំដីធ្លី។ | ដូចជាក្រុមហ៊ុនសាងសង់ ឬក្រុមហ៊ុនពាណិជ្ជកម្មទូទៅ ដែលមិនមែនជាធនាគារ ហើយមិនអាចទទួលបញ្ចាំផ្ទះដីដូចធនាគារបានទេ។ |
អត្ថបទដែលបានបោះពុម្ពនៅលើ KhmerResearch ដែលទាក់ទងនឹងប្រធានបទនេះ៖
ប្រធានបទ និងសំណួរស្រាវជ្រាវដែលទាក់ទងនឹងឯកសារនេះ ដែលអ្នកអាចស្វែងរកបន្ថែម៖
