បញ្ហា (The Problem)៖ ឯកសារនេះពិភាក្សាអំពីភាពខ្វះខាតនៃបទប្បញ្ញត្តិច្បាប់ជាក់លាក់សម្រាប់លក្ខខណ្ឌអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យទេសចរណ៍ (Tourism real estate business) នៅក្នុងប្រទេសវៀតណាម ដែលបច្ចុប្បន្ននៅតែត្រូវអនុវត្តតាមច្បាប់អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យទូទៅ។
វិធីសាស្ត្រ (The Methodology)៖ ការសិក្សានេះប្រើប្រាស់វិធីសាស្ត្រវិភាគច្បាប់ និងការវាយតម្លៃលើស្ថានភាពជាក់ស្តែង ដើម្បីចង្អុលបង្ហាញពីតម្រូវការចាំបាច់ និងស្នើដំណោះស្រាយផ្លូវច្បាប់។
លទ្ធផលសំខាន់ៗ (The Verdict)៖
| វិធីសាស្ត្រ (Method) | គុណសម្បត្តិ (Pros) | គុណវិបត្តិ (Cons) | លទ្ធផលគន្លឹះ (Key Result) |
|---|---|---|---|
| Current General Real Estate Law Framework ក្របខ័ណ្ឌច្បាប់អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យទូទៅបច្ចុប្បន្ន (វៀតណាម) |
ផ្តល់នូវក្របខ័ណ្ឌផ្លូវច្បាប់ជាមូលដ្ឋានសម្រាប់ការគ្រប់គ្រងទីផ្សារអចលនទ្រព្យទូទៅ និងគ្រប់គ្រងសមត្ថភាពហិរញ្ញវត្ថុរបស់អ្នកអភិវឌ្ឍន៍។ | មិនមានភាពច្បាស់លាស់សម្រាប់អចលនទ្រព្យទេសចរណ៍ (ដូចជា Condotel) ខ្វះបទប្បញ្ញត្តិស្តីពីមូលនិធិថែទាំ ការបែងចែកកម្មសិទ្ធិរួម/ឯកជន និងការដាក់កម្រិតតឹងរ៉ឹងលើការកាន់កាប់របស់ជនបរទេស។ | បណ្តាលឱ្យមានវិវាទញឹកញាប់រវាងម្ចាស់ជំនួយ (អ្នកវិនិយោគបន្ទាប់បន្សំ) និងក្រុមហ៊ុនគ្រប់គ្រង ដោយសារកង្វះច្បាប់តឹងរ៉ឹងលើការធានាប្រាក់ចំណេញ។ |
| Proposed Specialized Regulations for Tourism Real Estate ការស្នើបទប្បញ្ញត្តិដាច់ដោយឡែកសម្រាប់អចលនទ្រព្យទេសចរណ៍ |
បញ្ជាក់យ៉ាងច្បាស់ពីសិទ្ធិកាន់កាប់ (រួម និងឯកជន) កាតព្វកិច្ចរបស់អ្នកគ្រប់គ្រង និងយន្តការការពារសិទ្ធិអ្នកទិញឱ្យបានប្រសើរជាងមុន។ | ទាមទារពេលវេលាយូរក្នុងការតាក់តែង អនុម័ត និងត្រូវការការសម្របសម្រួលកម្រិតខ្ពស់រវាងក្រសួងពាក់ព័ន្ធជាច្រើន (ដីធ្លី សំណង់ ទេសចរណ៍)។ | បង្កើតទីផ្សារអចលនទ្រព្យទេសចរណ៍ប្រកបដោយតម្លាភាព សុវត្ថិភាព លើកកម្ពស់ទំនុកចិត្តវិនិយោគិន និងជំរុញកំណើនសេដ្ឋកិច្ចយូរអង្វែង។ |
ការចំណាយលើធនធាន (Resource Cost)៖ ឯកសារនេះមិនមែនជាការសិក្សាស្រាវជ្រាវបែបវិទ្យាសាស្ត្រ ឬបច្ចេកវិទ្យាដែលទាមទារធនធានកុំព្យូទ័រនោះទេ ប៉ុន្តែវាទាមទារនូវធនធានផ្នែកច្បាប់ និងស្ថាប័នរដ្ឋបាល។
ការសិក្សានេះផ្តោតទាំងស្រុងលើបរិបទច្បាប់ និងទីផ្សារអចលនទ្រព្យទេសចរណ៍នៅក្នុងប្រទេសវៀតណាម (ដូចជាគម្រោង Condotel ជាដើម)។ នេះមានសារៈសំខាន់ណាស់សម្រាប់ប្រទេសកម្ពុជា ដោយសារកម្ពុជាកំពុងជួបប្រទះការរីកដុះដាលនៃអចលនទ្រព្យស្រដៀងគ្នានេះនៅតំបន់ឆ្នេរ ហើយអាចរៀនសូត្រពីចន្លោះប្រហោងច្បាប់ទាំងនេះដើម្បីជៀសវាងវិបត្តិអចលនទ្រព្យ។
ការវិភាគផ្លូវច្បាប់នេះមានសារៈប្រយោជន៍ខ្លាំងណាស់សម្រាប់កម្ពុជា ក្នុងការធ្វើឱ្យប្រសើរឡើងនូវបទប្បញ្ញត្តិគ្រប់គ្រងអចលនទ្រព្យចម្រុះ និងទេសចរណ៍។
ការបង្កើតយន្តការច្បាប់ច្បាស់លាស់សម្រាប់គ្រប់គ្រង Condotel និងអចលនទ្រព្យទេសចរណ៍ នឹងជួយកម្ពុជាទប់ស្កាត់ហានិភ័យផ្លូវច្បាប់ និងធានាបាននូវនិរន្តរភាពនៃការវិនិយោគ។
ដើម្បីអនុវត្តតាមការសិក្សានេះ និស្សិតគួរអនុវត្តតាមជំហានខាងក្រោម៖
| ពាក្យបច្ចេកទេស | ការពន្យល់ជាខេមរភាសា (Khmer Explanation) | និយមន័យសាមញ្ញ (Simple Definition) |
|---|---|---|
| Condotel | វាជាទម្រង់អចលនទ្រព្យដែលរួមបញ្ចូលគ្នារវាងខុនដូ (Condo) និងសណ្ឋាគារ (Hotel) ដែលអនុញ្ញាតឱ្យអ្នកទិញមានកម្មសិទ្ធិលើបន្ទប់ជាលក្ខណៈឯកជន ប៉ុន្តែជាទូទៅត្រូវប្រគល់បន្ទប់នោះទៅឱ្យក្រុមហ៊ុនគ្រប់គ្រងវិញដើម្បីដាក់ជួលជាសណ្ឋាគារ។ | ដូចជាការទិញបន្ទប់សណ្ឋាគារជារបស់ខ្លួនឯង រួចជួលអ្នកគ្រប់គ្រងសណ្ឋាគារឱ្យយកបន្ទប់នោះទៅជួលបន្តដើម្បីចែកប្រាក់ចំណេញគ្នា។ |
| Officetel | ជាអគារពហុបំណងដែលរួមបញ្ចូលគ្នារវាងការិយាល័យធ្វើការ (Office) និងកន្លែងស្នាក់នៅ (Hotel) ដែលអនុញ្ញាតឱ្យម្ចាស់ ឬអ្នកជួលអាចប្រើប្រាស់វាជាកន្លែងធ្វើការប្រចាំថ្ងៃផង និងអាចគេងស្នាក់នៅបានផង។ | ដូចជាការយកបន្ទប់ធ្វើការ និងបន្ទប់គេងមកច្របាច់បញ្ចូលគ្នាក្នុងបន្ទប់តែមួយ ដើម្បីសន្សំសំចៃថ្លៃជួល និងងាយស្រួលធ្វើការពេញមួយយប់។ |
| Shoptel | គឺជាប្រភេទអចលនទ្រព្យពាណិជ្ជកម្មដែលជាន់ផ្ទាល់ដីត្រូវបានរចនាឡើងសម្រាប់បើកហាងលក់ទំនិញ ឬសេវាកម្ម (Shop) ចំណែកឯជាន់ខាងលើត្រូវបានរៀបចំជាបន្ទប់សម្រាប់ភ្ញៀវទេសចរស្នាក់នៅ (Hotel)។ | ដូចជាផ្ទះល្វែងនៅតាមតំបន់ទេសចរណ៍ ដែលជាន់ក្រោមបើកជាហាងកាហ្វេ ឬហាងទំនិញ ហើយជាន់លើធ្វើជាផ្ទះសំណាក់សម្រាប់ឱ្យគេជួល។ |
| Resort villa | គឺជាផ្ទះវីឡាដែលសាងសង់នៅក្នុងគម្រោងរមណីយដ្ឋានទេសចរណ៍ ដែលត្រូវបានលក់ទៅឱ្យវិនិយោគិនឯកជន ហើយបន្ទាប់មកត្រូវបានគ្រប់គ្រង ថែរក្សា និងដាក់ជួលដោយប្រតិបត្តិកររមណីយដ្ឋាននោះ។ | ដូចជាភូមិគ្រឹះដ៏ស្រស់ស្អាតមួយនៅក្នុងរមណីយដ្ឋាន ដែលអ្នកអាចធ្វើជាម្ចាស់ ហើយទទួលបានចំណែកប្រាក់ឈ្នួលនៅពេលដែលរមណីយដ្ឋាននោះយកវាទៅជួលឱ្យភ្ញៀវ។ |
| Tourism real estate | គឺជាប្រភេទអចលនទ្រព្យដែលត្រូវបានអភិវឌ្ឍឡើងក្នុងគោលបំណងបម្រើដល់វិស័យទេសចរណ៍ ការស្នាក់នៅរយៈពេលខ្លី ការកម្សាន្ត និងបម្រើដល់ការវិនិយោគយកប្រាក់ចំណេញពីការជួល ជំនួសឱ្យការរស់នៅជាអចិន្ត្រៃយ៍។ | ដូចជាផ្ទះលំហែកាយនៅមាត់សមុទ្រដែលអ្នកទិញទុកសម្រាប់ទៅលេងម្តងម្កាល ហើយពេលទំនេរទុកឱ្យភ្ញៀវទេសចរជួលស្នាក់នៅ។ |
| Business conditions | គឺជាលក្ខខណ្ឌតម្រូវផ្លូវច្បាប់ (ដូចជាដើមទុនអប្បបរមា អាជ្ញាបណ្ណ បទពិសោធន៍ និងវិធានការសុវត្ថិភាព) ដែលបុគ្គល ឬក្រុមហ៊ុនត្រូវតែបំពេញជាមុន ទើបអាចទទួលបានសិទ្ធិស្របច្បាប់ក្នុងការធ្វើប្រតិបត្តិការអាជីវកម្ម។ | ដូចជាការតម្រូវឱ្យមានប័ណ្ណបើកបរ និងមួកសុវត្ថិភាពជាមុនសិន ទើបច្បាប់អនុញ្ញាតឱ្យអ្នកបើកបរម៉ូតូនៅលើដងផ្លូវសាធារណៈបាន។ |
| Secondary investor | គឺជាបុគ្គល ឬក្រុមហ៊ុនដែលទិញអចលនទ្រព្យពីអ្នកអភិវឌ្ឍន៍គម្រោងដើម (Primary Developer) មិនមែនដើម្បីរស់នៅផ្ទាល់ទេ តែដើម្បីលក់បន្ត ឬដាក់ជួលទៅឱ្យភាគីទីបីដើម្បីទទួលបានប្រាក់ចំណេញ។ | ដូចជាអ្នកម៉ៅទិញទំនិញបោះដុំពីរោងចក្រ រួចយកទៅលក់រាយ ឬជួលបន្តដើម្បីយកប្រាក់ចំណេញពីអតិថិជន។ |
| Investment deposit | ជាទឹកប្រាក់តម្កល់ដែលអ្នកអភិវឌ្ឍន៍គម្រោងត្រូវដាក់នៅក្នុងគណនីធនាគារ ឬស្ថាប័នរដ្ឋ ដើម្បីជាការធានាអះអាងថាពួកគេមានសមត្ថភាពហិរញ្ញវត្ថុគ្រប់គ្រាន់ និងធានាថានឹងអនុវត្តគម្រោងសាងសង់នោះទៅតាមផែនការ។ | ដូចជាការបង់ប្រាក់កក់មុនពេលជួលផ្ទះ ដើម្បីធានាថាអ្នកនឹងមិនរត់ចោល ឬធ្វើឱ្យខូចខាតទ្រព្យសម្បត្តិរបស់ម្ចាស់ផ្ទះ។ |
អត្ថបទដែលបានបោះពុម្ពនៅលើ KhmerResearch ដែលទាក់ទងនឹងប្រធានបទនេះ៖
ប្រធានបទ និងសំណួរស្រាវជ្រាវដែលទាក់ទងនឹងឯកសារនេះ ដែលអ្នកអាចស្វែងរកបន្ថែម៖
